Warum das Fenster der Gemeinschaft gehört
Das Wohnungseigentumsgesetz trennt Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum. Zum Sondereigentum gehören nach § 5 Abs. 1 nur Bestandteile, die man verändern kann, ohne das gemeinschaftliche Eigentum zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern. Ein Fenster erfüllt diese Bedingung nicht: Es ist Teil der Fassade und der Gebäudehülle.
Der Bundesgerichtshof hat das in seinem Urteil vom 14. Juni 2019 (V ZR 254/17) so zusammengefasst: Fenster einschließlich der Rahmen sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Ihre Erneuerung ist damit eine Aufgabe der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers. Was in Ihrer Anlage darüber hinaus zum Sondereigentum zählt, steht in der Teilungserklärung.
Das Urteil: kein Ersatz für eigenmächtigen Tausch
Im entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer im Jahr 2005 die einfach verglasten Holzfenster seiner Wohnung aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachglas ersetzen lassen. Wie viele andere in der Anlage glaubte er, das sei seine Sache. Als sich herausstellte, dass die Fenster Gemeinschaftseigentum sind, verlangte er die Kosten von der Gemeinschaft zurück.
Der Bundesgerichtshof lehnte das ab. Über Instandsetzungen am gemeinschaftlichen Eigentum entscheiden die Eigentümer, auch wenn die Maßnahme ohnehin nötig war. Sie haben einen Spielraum: ob sie einzeln oder zusammen mit anderen Arbeiten erneuern und welchen Handwerker sie beauftragen. Wer selbst handelt, nimmt ihnen diese Entscheidung, und die übrigen Eigentümer müssen nach dem Urteil nicht nachträglich für abgeschlossene Maßnahmen zahlen, auf die sie keinen Einfluss hatten.
Wer entscheidet und wer zahlt
Welche Regel greift, hängt davon ab, ob es um die Erhaltung geht, also um den Ersatz verbrauchter Fenster, oder um eine bauliche Veränderung, etwa eine andere Teilung, eine andere Farbe außen oder einen zusätzlichen Rollladen.
| Fall | Wer entscheidet | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Alte Fenster erneuern (Erhaltung) | Beschluss der Eigentümer, § 19 Abs. 2 Nr. 2 | alle nach Miteigentumsanteilen, § 16 Abs. 2; ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 oder die Teilungserklärung kann das anders verteilen |
| Andere Optik, Teilung oder Farbe außen | Beschluss oder Gestattung für einen Eigentümer, § 20 Abs. 1 | bei Gestattung der begünstigte Eigentümer, § 21 Abs. 1; sonst nach § 21 Abs. 2 und Abs. 3 |
| Einbruchschutz nachrüsten | jeder Eigentümer kann es verlangen, § 20 Abs. 2 Nr. 3; über die Durchführung wird beschlossen | der Eigentümer, der es verlangt hat, § 21 Abs. 1 |
| Umbau für Menschen mit Behinderungen | Anspruch nach § 20 Abs. 2 Nr. 1, Beschluss über die Durchführung | der Eigentümer, der es verlangt hat, § 21 Abs. 1 |
| Akuter Schaden, etwa zerbrochene Scheibe bei Sturm | jeder Eigentümer darf das Nötige tun, um einen unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden, § 18 Abs. 3 | die Abwehr des Schadens, nicht der Komplettaustausch |
Viele Teilungserklärungen legen die Instandhaltung der Fenster oder ihre Kosten dem einzelnen Eigentümer auf. Ob eine solche Klausel wirksam ist und was sie umfasst, ist eine Frage des Einzelfalls. Der Bundesgerichtshof hat im beschriebenen Urteil festgehalten, dass die Eigentümer der Anlage eine vergleichbare Klausel jahrelang falsch verstanden hatten. Lassen Sie die Teilungserklärung im Zweifel von der Verwaltung oder einem Anwalt lesen, bevor Sie bestellen. Diese Übersicht ist keine Rechtsberatung.
Der Weg zum Fenstertausch in der WEG
- Teilungserklärung und frühere Beschlüsse lesen
Steht dort etwas zu Fenstern, Instandhaltung oder Kosten? Gibt es schon einen Beschluss, der Ausführung und Farbe für alle festlegt?
- Antrag an die Verwaltung stellen
Bitten Sie darum, den Fenstertausch auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen. Ein Angebot und eine Beschreibung der Ausführung machen die Entscheidung leichter.
- Beschluss fassen lassen
Der Beschluss sollte sagen, welche Fenster getauscht werden, wie sie aussehen, wer den Auftrag erteilt und wie die Kosten verteilt werden.
- Bestellen und einbauen lassen
Erst mit dem Beschluss bestellen. Den Einbau übernimmt ein Fachbetrieb, der Anschluss an die Fassade gehört ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum.
Findet der Antrag keine Mehrheit, obwohl die Fenster erneuert werden müssen, kann ein Eigentümer nach § 44 Abs. 1 auf Beschlussersetzung klagen. Dann fasst das Gericht den Beschluss. Das dauert, ist aber der Weg, den das Gesetz vorsieht, und schützt Sie vor dem Ergebnis aus dem Urteil.
Was im Beschluss stehen sollte
Punkte für den Beschluss über neue Fenster
- Welche Fenster und Türen getauscht werden, einzeln oder alle der Anlage
- Profilsystem oder Mindestanforderungen, etwa der Uw-Wert, wenn eine Förderung beantragt wird
- Farbe außen und innen, Teilung der Flügel und Öffnungsart, damit die Fassade einheitlich bleibt
- Wer bestellt und den Einbau beauftragt: die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer mit Gestattung
- Wie die Kosten verteilt werden und wer für spätere Wartung aufkommt
- Wer Rollläden, Fensterbänke und Anschlüsse an Putz und Dämmung übernimmt
Für die Farbe außen helfen genaue Bezeichnungen. Welche Dekore es gibt und wie sie sich innen und außen kombinieren lassen, steht in Fensterfarben und Dekorfolien. Wenn die Gemeinschaft eine Förderung beantragen will, muss der Antrag vor dem Auftrag gestellt werden; den Ablauf beschreibt Förderung für neue Fenster. Eine Bestellung unter der Bedingung der Förderzusage ist im Fenedo Store nicht möglich.
Steuer und Förderung in der Eigentumswohnung
Die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen gilt nach § 35c Abs. 5 Einkommensteuergesetz auch für Eigentumswohnungen, die der Eigentümer selbst bewohnt. Zahlt die Gemeinschaft den Austausch, kommt es auf den Anteil an, den der einzelne Eigentümer trägt. Was dabei mit Rechnung, Bescheinigung und Material aus dem Online-Kauf zu beachten ist, beschreibt Neue Fenster steuerlich absetzen.
Fenster aus dem Fenedo Store für eine WEG
Im Konfigurator stellen Sie Fenster nach Rahmenaußenmaß zusammen, mit System, Glas und Farbe. Das Ergebnis eignet sich als Beschreibung für den Beschluss. Wir liefern ohne Montage an Adressen in Deutschland, per Lkw auf L-Gestellen bis zur Abladestelle. Wer nach dem Beschluss bestellt und bezahlt, legt die Gemeinschaft fest. Wie die Bestellung abläuft und wann der Vertrag zustande kommt, steht in den häufigen Fragen.
